Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – czy na pewno zasadna?

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – czy na pewno zasadna?

Koniec roku będzie się wiązał dla wielu użytkowników wieczystych z otrzymaniem wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste. Właściwy organ jest bowiem zobowiązany dokonać wypowiedzenia w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia, tak żeby nowa wysokość opłaty mogła zacząć obowiązywać już od kolejnego roku. Wraz z wypowiedzeniem powinna zostać przez organ przedstawiona oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Tak jest w teorii, w praktyce jednak często zdarzają się błędy, uchybienia oraz niezasadnie dokonane wypowiedzenia. Przy tym wszystkim stawka jest niemała. W szczególności, gdy przyjdzie nam zapłacić opłatę roczną w nowej wysokości kilkukrotnie wyższą niż ostatnio uiszczana, czego przedsiębiorca nie był w stanie przewidzieć, ani tym bardziej zaplanować oraz przygotować się finansowo.

Wypowiedzenie a oferta

Przepisy przyznają właścicielowi możliwość (tak więc nie jest to obowiązek) aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie częściej jednak niż co 3 lata. Możliwość ta aktualizuje się wyłącznie w sytuacji, gdy wartość nieruchomości ulegnie zwiększeniu. Wypowiedzenie powinno być połączone z jednoczesnym złożeniem oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Niestety bardzo często właściwy organ poprzestaje na przeslaniu do użytkownika wieczystego wypowiedzenia zawierającego tylko informację, jak będzie kształtowała się wysokość nowych stawek opłaty rocznej za użytkowania wieczyste. Organ zapomina przy tym, że nie działa w tej materii w sposób władczy, a stosunki pomiędzy stronami kształtowane są przez przepisy o charakterze cywilnoprawnym. Niestety brak zakwestionowania tego wypowiedzenia we właściwym trybie będzie postrzegany jako milcząca zgoda na aktualizację.

Operat szacunkowy

Podstawą do określenia rynkowej wartości nieruchomości będzie każdorazowo operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Właśnie ten operat, do którego użytkownik wieczysty ma zapewniony wgląd, będzie stanowił najczęstsze pole do wyszukiwania różnego rodzaju uchybień. Z kolei ich skuteczne zaprezentowanie na kolejnych etapach kwestionowania wypowiedzenia może doprowadzić do uznania wypowiedzenia za niezasadne, czy też uzasadnione w inne wysokości. Właśnie dlatego ten dokument, oczywiści po sprawdzeniu w pierwszej kolejności kwestii formalnych związanych z samym wypowiedzeniem, powinien być zbadany niezwykle wnikliwie przez użytkownika wieczystego. Nie będzie to z pewnością łatwe, nie mniej jednak to właśnie użytkownik wieczysty jest w stanie zauważyć wszelkie nieścisłości, które taki operat są w stanie podważyć, czy też w całości zdyskredytować.

Możliwość kwestionowania

Ustawodawca nie pozostawił użytkowników wieczystych, którzy uzyskali takiego rodzaju wypowiedzenie samych sobie. Użytkownik wieczysty może bowiem, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Pismo to nie może ograniczać się jedynie do gołosłownego kwestionowania wypowiedzenia, powinno być sporządzone z powołaniem się na wszelkie argumenty, które mogą przekonać SKO do uznania racji użytkownika wieczystego, który twierdzi, że dokonana aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – wysokości niższej.

Brak pozytywnego zakończenia postępowania przed SKO, to również nie koniec sprawy, gdyż ustawodawca przewidział sądowy tryb kontroli dokonanego wypowiedzenia. W takim układzie po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia SKO zostanie zainicjowane postępowanie cywilnoprawne przed właściwym sądem powszechnym, który przy wszystkich obostrzeniach wynikających z przepisów proceduralnych będzie poddawał sprawę przedmiotowego wypowiedzenia pod rozwagę.

Podsumowanie

Otrzymanie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest czymś normalnym z czym na co dzień (no może nie częściej niż raz na 3 lata) spotykają się przedsiębiorcy w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie można jednak z góry przyjmować, że skoro organ dokonał rzeczonego wypowiedzenia, nawet wcześniej zlecając rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, to wszystko zostało przeprowadzone w tym zakresie w sposób prawidłowy. Założenie powinno być zgoła odmienne, należy szczegółowo prześledzić zarówno stronę formalną dokonanego wypowiedzenia, jak też materialne podstawy jego dokonania. Bardzo często taka weryfikacja prowadzi do wniosku, że warto sprzeciwić się dokonanej aktualizacji i dochodzić swoich uzasadnionych praw, doprowadzając w ostateczności do korzystnego dla siebie zakwestionowania dokonanej aktualizacji. Gra jest warta zachodu, gdyż przy obecnie rosnących cenach, w tym także nieruchomości może się okazać, że nowa wysokość będzie kilkukrotnie wyższa niż ostatnia opłata roczna, a jej skuteczne zakwestionowanie doprowadzi co najmniej do jej obniżenia.

Duża inwestycja budowlana i problematyczny sąsiad – kolejna wygrana Kancelarii

Na naszym koncie kolejna wygrana! W imieniu klienta Kancelarii, w sporze dotyczący bardzo dużej inwestycji budowlanej.

Zarzewiem całego konfliktu był sąsiad, który po uzyskaniu przez naszego klienta pozwolenia na budowę zaczął torpedować działania Inwestora, zaskarżając wszelkie możliwe orzeczenia zapadające w sprawie. Pomimo tego, że w administracyjnym toku instancji organy administracyjne przyznawały rację naszemu klientowi, sprawa doczekała się również swojego finału w sądzie. Najpierw przed WSA w Szczecinie, gdzie skarga niesfornego sąsiada uzyskała aprobatę sądu, a nasz klient przegrał. Powyższe doprowadziło do uchylenia orzeczeń organów administracyjnych, a tym samym do wyeliminowania z obrotu prawnego prawomocnego pozwolenia na budowę i wstrzymania możliwości prowadzenia inwestycji.

Klient jednak nie dał za wygraną po niekorzystnym dla niego wyroku WSA w Szczecinie i złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Do sprawy przystąpiliśmy już na etapie rozpoznawania jej przez NSA i doprowadziliśmy do wydania wyroku przez ten sąd w terminie 10 miesięcy od wniesienia skargi, podczas gdy realne terminy rozpoznania sprawy przed NSA to ponad 2 lata.  Spór pomiędzy stronami był niezwykle zacięty, nie mniej jednak po przedstawieniu za naszym pośrednictwem spójnej i logicznej argumentacji wspartej opiniami niezależnych biegłych sądowych, sprawa doczekała się pozytywnego dla klienta rozstrzygnięcia. Podkreślenia wymaga przy tym, że NSA nie tylko uchylił wyrok ale rozpoznał merytorycznie sprawę i oddalił skargę skierowaną przez sąsiada, kończąc ostatecznie sprawę. Nasz klient powrócił więc, po tych wszystkich perturbacjach, do takiego stanu, gdzie może prowadzić prace budowlane zgodnie z pierwotnie wydanym pozwoleniem na budowę i kontynuować kosztowną inwestycję.

To pokazuje, że zawsze warto walczyć o swoje, kiedy jest tylko jakakolwiek możliwość osiągnięcia korzystnego rozstrzygnięcia. W Mariański Group gwarantujemy przedstawienie rzetelnej i wszechstronnej rekomendacji prawnej w kontekście obowiązujących przepisów i ustalenie optymalnej strategii postępowania, która pozwoli osiągnąć Państwu maksymalne efekty przy jednoczesnej minimializacji ryzyk.

Zaskarżenie decyzji podatkowej a postępowanie w zakresie odpowiedzialności członków zarządu

Zaskarżenie decyzji podatkowej a postępowanie w zakresie odpowiedzialności członków zarządu

Zaskarżenie niekorzystnej dla Spółki decyzji podatkowej do sądu administracyjnego nie wpływa na możliwość procedowania w przedmiocie orzeczenia o odpowiedzialności członka zarządu za zaległości podatkowe spółki. Taka konkluzja wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 2244/18.

 

Stan faktyczny sprawy

 

Przed organem podatkowym, pomimo zaskarżenia przez spółkę decyzji podatkowych do sądów administracyjnych, toczyło się z urzędu postępowania w sprawie orzeczenia solidarnej odpowiedzialności członków zarządu i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, za jej zaległości podatkowe w podatkach CIT I VAT. O zawieszenie tego postępowania do czasu prawomocnego zakończenia postępowań sądowoadministracyjnych wniósł jeden z członków zarządu. Spotkało się to jednak z odmową ze strony organów podatkowych, zarówno I, jak i II instancji. Sprawa ta swój finał znalazła w sądach administracyjnych, które przyznały rację organom podatkowym.

 

Konkluzja wynikająca z wyroku NSA

 

Postępowanie w zakresie orzeczenia o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej za zobowiązania spółki może toczyć się niezależnie od postępowań sądowoadministracyjnych, w których spółka kwestionuje decyzje podatkowe. Powyższe wynika z przekonania NSA, znajdującego skądinąd oparcie w przepisach prawa, iż wniesienie skargi albo skargi kasacyjnej nie jest zagadnieniem wstępnym w postępowaniu w zakresie odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej za zobowiązania spółki. Z możliwością zawieszenia postępowania na tej podstawie należałoby się liczyć, w przypadku, gdy konkretny przepis prawa przewidywał taką możliwość.

 

Przeciwdziałanie lepsze niż leczenie

 

W sprawach tego typu działania muszą być podejmowane już na bardzo wczesnym etapie. Pozwoli to uniknąć członkom zarządu przykrych konsekwencji w przyszłości. Walka w postępowaniu w zakresie odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej za zobowiązania spółki powinna być poprzedzona właściwie przeprowadzonym postępowaniem podatkowym w zakresie wymiaru podatku. Pozostawienie sobie wyłącznie opcji walki na etapie postępowania w przedmiocie odpowiedzialności osób trzecich za zobowiązania podatkowe jest wysoce niepożądane oraz prowadzi wprost do negatywnych skutków dla majątku np. członków zarządu.

Obowiązkowa dematerializacja akcji

Obowiązkowa dematerializacja akcji

Z niepokojem zauważyliśmy, iż przedsiębiorcy działający w formie spółek komandytowo-akcyjnych, czy też spółek akcyjnych przeoczyli ważne dla nich terminy dotyczące obowiązkowej dematerializacji akcji. W tej sytuacji ryzyko wzrasta w sposób znaczący. Mając to na uwadze postanowiliśmy przybliżyć, na czym polega obowiązkowa dematerializacja akcji i z czym się ona wiąże dla przedsiębiorców działających w w/w formach organizacyjno-prawnych.

 

Dematerializacja akcji

 

Najprościej rzecz ujmując dematerializacja akcji to zastąpienie tradycyjnych dokumentów akcji (materialnych) akcjami mającymi odzwierciedlenie wyłączenie we właściwych rejestrach. W związku z tym dotychczasowe akcje stracą ważność i przestaną istnieć. Od tej pory akcje będą wyłącznie w rejestrze akcjonariuszy prowadzonym przez podmiot uprawniony do prowadzenia rachunków papierów wartościowych.

 

Ważne terminy

 

30 września 2020 r. upłynął termin na:

  • wybór przez walne zgromadzenie akcjonariuszy podmiotu mającego prowadzić rejestr akcjonariuszy,
  • podpisanie umowy z podmiotem mającym prowadzić rejestr akcjonariuszy,
  • pierwsze wezwanie akcjonariuszy do złożenia akcji w spółce.

Między 30 września 2020 r. a 31 stycznia 2021 r.:

obowiązek dokonania kolejnych cztery wezwań akcjonariuszy do złożenia akcji w spółce – w odstępach nie krótszych niż 2 tygodnie i nie dłuższych niż 1 miesiąc.

Do 1 stycznia 2021 r.:

obowiązek posiadania już utworzonej strony www m.in. do obsługi akcjonariuszy.

Między 30 września 3020 r. a 28 lutego 2021 r.:

obowiązek złożenia przez akcjonariuszy dokumentów akcji w spółce (niezależnie od tego, że wszystkie dokumenty akcji zostaną złożone już po pierwszym wezwaniu należy dokonać wszystkich pięciu wezwań).

Do 1 marca 2021 r.:

utworzenie rejestru akcjonariuszy i utrata ważności dokumentów akcji.

 

Możliwe ryzyka

Za brak umowy o prowadzenie rejestru akcjonariuszy albo umowy o rejestrację akcji w depozycie papierów wartościowych, spółce grozi kara grzywny do 20 tys. zł. Warto jednocześnie podkreślić, że z dniem 1 stycznia 2026 r. nastąpi utrata ochrony praw członkowskich przez akcjonariuszy, których dokumenty akcji nie zostały złożone w spółce i nie zostały ujęte w rejestrze akcjonariuszy.

 

Podsumowanie

Prowadzone przez nas audyty prawno-podatkowe wykazują liczne uchybienia po stronie przedsiębiorców wpływające na zwiększenie ryzyka w prowadzonej działalności gospodarczej nie tylko w zakresie dematerializacji akcji. Nie mniej jednak daje się zauważyć, że podmioty korzystające z profesjonalnej obsługi prawnej popełniają znacznie mniej błędów i lepiej zabezpieczają się przed ryzykami w prowadzonej działalności. Warto zatem wdrażać w swojej działalności gospodarczej właściwe procedury i aktywnie reagować na lawinowo postępujące zmiany w prawie przy udziale profesjonalnego podmiotu

Nowa forma wsparcia dla przedsiębiorców w tarapatach finansowych

Jesteś przedsiębiorcą i masz kłopoty finansowe? Państwo przewiduje w latach 2020 – 2029 aż 120 milionów złotych rocznie na wsparcie takich podmiotów. Wszystko za sprawą ustawy o pomocy dla firm w restrukturyzacji, która weszła w życie 11 sierpnia br.

 

Kto skorzysta?

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, u którego wystąpiły trudności finansowe i na skutek tego wszczęto w stosunku do Ciebie postępowanie upadłościowe albo realna w twoim przypadku jest procedura likwidacji, możesz zacząć się zastanawiać nad skorzystaniem z oferowanych przez ustawę możliwości. Zachowanie płynności finansowej, na czas niezbędny do stworzenia planu restrukturyzacji lub przeprowadzenia sprawnej likwidacji, jest nadrzędnym celem, który stoi za nowymi przepisami. Nie ma przy tym znaczenia, czy jesteś małym, średnim, czy też dużym przedsiębiorcą.

 

Formy wsparcia

Zasadniczo udzielane przedsiębiorcom wsparcie ma przyjmować formę krótkookresowych pożyczek udzielanych przez Agencję rozwoju Przemysłu. Przedsiębiorcy będą mogli również ubiegać się o ulgę na restrukturyzację niektórych należności publiczno-prawnych.

 

Przeznaczenie uzyskanego wsparcia

Udzielone formy wsparcia będą mogły być przeznaczone wyłącznie na działania restrukturyzacyjne lub wsparcie płynności finansowej, w prowadzonej restrukturyzacji. Rozmiar udzielonego wsparcia będzie uzależniony od indywidualnej sytuacji każdego przedsiębiorcy.

 

Tymczasowe wsparcie restrukturyzacyjne

W sytuacji, gdy pomimo udzielonej pomocy finansowej okaże się, że przedsiębiorca w dalszym ciągu ma problemy, możliwe będzie udzielenie mu dalszej pomocy w ramach tymczasowego wsparcia restrukturyzacyjnego. Z takiej możliwości nie skorzystają jednak duzi przedsiębiorcy. Wysokość tymczasowego wsparcia restrukturyzacyjnego również będzie uzależniona od sytuacji indywidualnej każdego przedsiębiorcy. Rozwiązanie to będzie dedykowane podmiotom, które będą w stanie same dokonać restrukturyzacji, jednak ich głównym problemem w jej skutecznym zakończeniu jest zachowanie płynności finansowej. Skorzystanie z tej możliwości będzie możliwe po wcześniejszym zatwierdzeniu programu pomocowego przez Komisję Europejską.

Pomoc na restrukturyzację

Może się również w toku restrukturyzacji okazać, że udzielone wsparcie, jak również tymczasowe wsparcie restrukturyzacyjne jest niewystarczające. W takiej sytuacji otwiera się przed przedsiębiorcami możliwość zawnioskowania o przyznanie im pomocy na restrukturyzację.  Ten instrument przyjmować będzie różne formy, np. objęcia akcji lub udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym albo udziału w podwyższeniu kapitału zakładowego przez podwyższenie wartości nominalnej dotychczasowych udziałów lub akcji, objęcia obligacji, zmiany terminów spłaty pożyczki wobec podmiotu udzielającego pomocy na restrukturyzację, konwersji pożyczki, udzielonej jako pomoc na ratowanie lub jako tymczasowe wsparcie restrukturyzacyjne, na udziały lub akcje przedsiębiorcy.

Pomoc obwarowana ograniczeniami

Jeśli przedsiębiorstwo uzyska pomoc na podstawie przepisów tej ustawy, wynagrodzenie zarządzających przedsiębiorstwem będzie limitowane – maksymalnie 400 % średniego miesięcznego wynagrodzenia z poprzedniego kwartału. Podmioty, których wynagrodzenie zostanie objęte limitem będą również musiały zmierzyć się z innymi ograniczenia dotyczącymi zasad ich wynagradzania.

Restrukturyzacja

Ustawodawca coraz bardziej dostrzega, że firmy borykające się z przejściowymi trudnościami finansowymi potrzebują wsparcia oraz, że lepiej im pomóc na wczesnym etapie, aniżeli doprowadzić do bankructwa. Również i naszą rolą jest wsparcie przedsiębiorców, którzy znaleźli się w niekorzystnej sytuacji gospodarczej. Jesteśmy w stanie rozpoznać newralgiczne obszary działania przedsiębiorstwa i zaproponować działania zaradcze, których celem będzie odbudowa stabilnej sytuacji w prowadzonym biznesie. Powierzenie nam swoich spraw na właściwym etapie (jak najwcześniejszym), w kontekście pojawiających się sytuacji kryzysowych, z pewnością okaże się trafioną inwestycją biznesową.