Kiedy osoba fizyczna staje się podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Kiedy osoba fizyczna staje się podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Mnogość stanów faktycznych jakie mogą wystąpić w praktyce z pewnością nie pozwoli nam wyczerpać tego tematu w ramach niniejszego artykułu. Niemniej jednak poniżej przedstawiam kilka najpopularniejszych przykładów kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (a przynajmniej żyjąca w takim przekonaniu) może zostać uznane za podatnika VAT przy sprzedaży  nieruchomości przez organy podatkowe.

Po pierwsze, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji była lub jest udostępniania odpłatnie do korzystania osobom trzecim, tj. na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej. Może to dotyczyć zarówno całych nieruchomości (budynek, wyodrębniony lokal czy grunt), jak i tylko ich części (jedno pomieszczenie w budynku, niewielka część gruntu dla celów postawienia banneru reklamowego czy masztu telekomunikacyjnego). Nie ma tu też szczególnego znaczenia okres tego udostępnienia (tj. czy umowa najmu zawarta była na 3 miesiące czy 5 lat), ani to czy był wyłącznie jeden najemca w tym okresie czy też wielu. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że choć sama nieruchomość stanowi majątek prywatny osoby fizycznej, to już sposób jej wykorzystania przez tę osobę może wskazywać na wykorzystanie jej do działalności gospodarczej (tu: najem, dzierżawa). Co za tym idzie, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zostać uznana przez organy podatkowe za podatnika VAT.

Po drugie, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy działania sprzedającego zostaną uznane za działania profesjonalisty. Jak wskazuje praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych, za takie działania należy uznać, te które wpływają na wzrost wartości danej nieruchomości i jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących. Przykładem takich działań może być podział działki na kilka niezależnych, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działek. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (w teorii), w praktyce właśnie prowadzi działalność gospodarczą bowiem podejmuje wszelkie działania względem sprzedawanej nieruchomości jak inne podmioty profesjonalnie działające na rynku. Sam fakt braku rejestracji działalności gospodarczej pod kątem formalnym (brak wpisu w CEiDG), nie ma wpływu na kwestię przypisania danej osobie statusu podatnika VAT dla celów sprzedaży nieruchomości.

Po trzecie, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej dokonuje wielokrotnego i stosunkowo stałego obrotu nieruchomościami, czyli nabywa i zbywa nieruchomości na przestrzeni stosunkowo krótkiego okresu czasu. Z uwagi na wartość transakcji nieruchomościowych i czas ich zawierania, nie jest łatwym zadaniem określenie tego „krótkiego” okresu czasu, bowiem akurat w przypadku nieruchomości to nawet lata nie są zbyt odległym okresem czasu (np. zakup nieruchomości w jednym roku, a następnie jej sprzedaż w kolejnym bądź po dwóch latach). Tym samym, dla celów oceny spełnienia tego kryterium zdecydowanie bardziej wartościowym jest analiza ilości zawieranych transakcji. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, ale dokonująca wielu transakcji nabycia i zbycia nieruchomości (co do zasady z zyskiem, bowiem w niczyim interesie nie jest sprzedaż poniżej ceny zakupu), de facto prowadzi działalność gospodarczą dla celów VAT (ciągła, zarobkowa działalność) i dla celów zawieranych transakcji powinna być traktowana jako podatnik VAT.

Po czwarte, do takiej sytuacji może również dojść w przypadku kiedy sprzedający będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej udzieli kupującemu lub innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu w zakresie badania i przygotowania nieruchomości do sprzedaży, zwiększenia jej wartości (np. podziału działki, doporowadzenia mediów), czy przeprowadzenia badania prawnego i faktycznego pod kątem przygotowania nieruchomości do procesu inwestycyjnego. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że choć sprzedający sam fizycznie nie podejmuje konkretnych działań, jak profesjonalista działający w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności danej nieruchomości, to jednak z uwagi na udzielone pełnomocnictwo (i wiążące się z nim skutki prawne) działania pełnomocnika są de facto działaniami mocodawcy. Co za tym idzie, działania pełnomocnika zmierzające do przygotowania nieruchomości do inwestycji są działaniami mocodawcy tak jakby je wykonywał sam. W efekcie, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może również zostać uznana przez organy podatkowe za podatnika VAT.

Czy bycie podatnikiem VAT jest takie straszne?

Jak widać z powyższych przykładów, potencjalnych sytuacji kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zostać uznana za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości jest wiele.

W przypadku kiedy dana osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zostanie uznana za podatnika VAT dla danej transakcji powinna zarejestrować się dla celów podatku VAT, o ile dana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnieniu (o tym decyduje już charakteru danej nieruchomości i przepisy ustawy o VAT). W zależności od okoliczności danej transakcji, czyli jej przedmiotu oraz stron transakcji, ewentualna konieczność opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości może być neutralna bądź nawet bardziej korzystana dla stron transakcji niż opodatkowanie jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Niemniej jednak, samo uznanie za podatnika VAT dla celów danej transakcji wymaga szczegółowej analizy indywidualnego stanu faktycznego i ważenia argumentów przemawiających za uznaniem/ nie uznaniem danej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej za podatnika VAT.

Być, albo nie być… podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Być, albo nie być… podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Z perspektywy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej bycie podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości wydaje się być abstrakcyjne i nielogiczne. W powszechnym przekonaniu podatek VAT dotyczy tylko „firm”, a sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może być opodatkowana co najwyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednak praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych w tym zakresie wydaje się nie być taka zero-jedynkowa.

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę

Co do zasady, przedsiębiorca − rozumiany jako spółki kapitałowe i osobowe, a także osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą − sprzedający nieruchomość zabudowaną lub niezabudowaną, powinien zostać uznany za podatnika dla celów podatku VAT. Natomiast, to czy dana transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową (23%), obniżoną (8%) czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, uzależnione jest już od charakteru konkretnej nieruchomości, a w niektórych przypadkach po prostu od wyboru stron transakcji.

Przy czym, dla uznania przedsiębiorcy za podatnika VAT w zakresie takiego rodzaju transakcji, nie ma znaczenia to czy sprzedaż nieruchomości mieści się w podstawowym przedmiocie jego działalności gospodarczej (tj. czy jest to podmiot zajmujący się zawodowo obrotem nieruchomościami) też czy nie. Innymi słowy, nie jest istotne czy przedsiębiorca dokonuje takiej transakcji profesjonalnie (np. działalność developerska czy wszelkiego rodzaju inwestycyjna mająca za przedmiot nieruchomości), czy też okazjonalnie (np. kiedy bank sprzedaje nieruchomość, która była zabezpieczeniem spłaty kredytu), a nawet jednorazowo (np. wówczas gdy przedsiębiorca sprzedaje należący do niego budynek biurowy czy magazynowy stanowiący majątek przedsiębiorstwa z uwagi na przeprowadzkę do innego lub likwidację działalności).

W ramach sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorców, najbardziej problematyczne z perspektywy podatku VAT i występowania w charakterze podatnika, wydają się być transakcje dokonywane przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Z uwagi na to, że w praktyce często dochodzi do przemieszania się majątku prywatnego i „firmowego”, czasami trudno jest postawić precyzyjne granice co jest lokatą majątku prywatnego, a co inwestycją bądź dodatkową gałęzią działalności gospodarczej. Tym samym, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą powinny zwrócić szczególną uwagę na kwestię określenia swojego statusu jako podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną

Z kolei, w przypadku osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej sprzedającej nieruchomość, paradoksalnie sytuacja w zakresie określenia jej statusu jako podatnika VAT może być jeszcze bardziej skomplikowana. Generalnie rzecz ujmując budowa sytemu podatkowego (tu w szczególności podatku VAT, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych) prowadziłaby do wniosku, że osoba fizyczna sprzedająca swoją nieruchomość z majątku prywatnego nie powinna zostać uznana za podatnika VAT, a w konsekwencji taka transakcja powinna być opodatkowana PCC. Tyle teoria i zasada ogólna.

Niemniej jednak, szeroka definicja podatnika i działalności gospodarczej w ustawie o VAT, a także praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych pokazuje, że również osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej sprzedając swoje nieruchomości z majątku prywatnego nierzadko mogą występować jako podatnicy VAT w zakresie takich transakcji.

Przykłady sytuacji, w których osoba fizyczna może stać się podatnikiem omówione zostaną w kolejnym wpisie.

Polski Ład. Nowe rozwiązania dla dużych przedsiębiorstw – opcja opodatkowania VAT dla instytucji finansowych

Polski Ład. Nowe rozwiązania dla dużych przedsiębiorstw – opcja opodatkowania VAT dla instytucji finansowych

Poniższy wpis jest kontynuacją omówienia proponowanych zmian przewidzianych w Polskim Ładzie dotyczących podatku VAT tj. grup VAT oraz opcji opodatkowania VAT instytucji finansowych (poniżej).

MOŻLIWOŚĆ WYBORU OPODATKOWANIA VAT DLA INSTYTUCJI FINANSOWYCH

Jak jest teraz?

Aktualnie większość usług finansowych świadczonych przez instytucje finansowe korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (z wyłączeniem faktoringu, leasingu, usług ściągania długów). Z uwagi na taki sposób opodatkowania usług finansowych na gruncie VAT, podatek VAT płacony przez instytucje finansowe w ramach nabywania towarów i usług związanych z ich działalnością gospodarczą nie jest dla nich neutralny, lecz stanowi dodatkowy koszt działalności. Instytucje te bowiem z uwagi na świadczenie usług zwolnionych od podatku VAT, nie są uprawnione do odliczenia podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług.

Twórcy Polskiego Ładu proponują w tym zakresie jednak zmianę, w ślad za Dyrektywą VAT i praktyką kilku innych krajów europejskich. Proponuję się bowiem wprowadzenie tzw. opcji opodatkowania VAT dla instytucji finansowych.

Na czym polega opcja opodatkowania VAT transakcji finansowych?

Opcja opodatkowania VAT dla instytucji finansowych miałaby polegać na możliwości wyboru przez tę instytucję czy transakcje zawierane z innymi podatnikami (B2B) traktować jak dotychczas tj. jako zwolnione od podatku VAT (a konsekwencją tego były brak prawa do odliczenia podatku naliczonego) czy też wybrać opodatkowanie VAT tych transakcji, a co za tym idzie uzyskać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jednocześnie, dla klientów instytucji finansowych będących konsumentami, co do zasady, nic nie powinno się zmienić i nadal powinny one korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Póki co jednak, pomysł ten jest omawiany w dużym uogólnieniu i należy poczekać na konkretne projekty przepisów w tym zakresie.

Polski Ład. Nowe rozwiązania dla dużych przedsiębiorstw  – grupy VAT

Polski Ład. Nowe rozwiązania dla dużych przedsiębiorstw – grupy VAT

Polski Ład to szeroki program reform społecznych i gospodarczych. Z perspektywy podatkowej kojarzony jest głównie z podwyższeniem obciążeń publiczno-prawnych. W szczególności poprzez likwidację zryczałtowanej składki zdrowotnej i zastąpienie jej składką 9% kalkulowaną od podstawy opodatkowania bez możliwości odliczenia od podatku. Z drugiej strony Polski Ład zawiera również propozycje obniżenia niektórych zobowiązań publiczno-prawnych (np. podwyższenie kwoty wolnej od podatku). Wprowadza szereg ulg dla innowacyjnych przedsiębiorców (np. ulga na prototypy czy ulga na automatyzację i robotyzację produkcji), a także zawiera inne propozycje nowych rozwiązań systemowych dla dużych przedsiębiorstw.

W ramach dwóch kolejnych wpisów na naszym blogu omówimy tę ostatnią kategorię proponowanych zmian w świetle propozycji dotyczących podatku VAT tj. grup VAT oraz opcji opodatkowania VAT instytucji finansowych (w kolejnym wpisie).

MOŻLIWOŚĆ ROZLICZANIA PODATKU VAT W RAMACH GRUP VAT

Podatkowe grupy kapitałowe (PGK) funkcjonują w Polsce od wielu lat i umożliwiają spółkom należącym do takich grup wspólne rozliczanie podatku CIT. Niemniej jednak, pomimo wspólnego rozliczania podatku CIT, aktualnie każda ze spółek musi niezależnie rozliczyć podatek VAT. Polski Ład przewiduje jednak zmianę w tym zakresie.

Twórcy Polskiego Ładu postawili sobie w tym zakresie za cel dorównanie do standardów europejskich i uproszczenie rozliczeń VAT dla spółek należących do PGK. Skoro bowiem dopuszczalne jest wspólne rozliczenie podatku CIT, to dlaczego z kolei komplikować rozliczenia VAT i kontynuować niezależne rozliczenia spółek w tym zakresie. Takie rozwiązanie jest znane w Europie i szeroko stosowane.

Na czym to polega?

Przyglądając się temu pomysłowi od strony praktycznej, ma on polegać na tym, że powiązane ze sobą spółki będą mogły zarejestrować się dla celów rozliczania podatków (CIT i VAT) jako jedna całość. Wówczas zarówno podatek CIT, jak i podatek VAT, będą rozliczane przez jedną z tych spółek wspólnie dla wszystkich należących do grupy, natomiast pozostałe spółki nie będą zobowiązane do rozliczeń podatkowych z tytułu tych podatków.

Dodatkowo, spółki należące do PGK nie będą musiały rozliczać podatku VAT również w transakcjach dokonywanych w ramach grupy, w tym wystawiać sobie wzajemnie faktur − rozliczenia te będą traktowane jako tzw. rozliczenia wewnątrzgrupowe (podobnie jak w przypadku rozliczeń oddziału z centralą).

Warunki dla PGK VAT vs. PGK CIT

Zgodnie z zapowiedzą twórców Polskiego Ładu, zakładanie podatkowych grup kapitałowych ma być prostsze i bardziej dostępne dla szerszego grona przedsiębiorców. W podatkowych grupach kapitałowych VAT nie będzie limitu minimalnej wysokości kapitału zakładowego (w przeciwieństwie do grup kapitałowych w CIT – obecnie przeciętny kapitał zakładowy przypadający na każdą ze spółek nie może być niższy niż 500 000 zł. Dodatkowo, w podatkowych grupach kapitałowych VAT zmniejszone zostanie kryterium udziałowe do 50% (w przeciwieństwie do grup kapitałowych w CIT – obecnie 75%).

Proponowane zmiany to spore uproszczenie formalizmów związanych z rozliczaniem podatku VAT, które powinno zmniejszyć koszty związane z dopełnieniem kwestii compliance grup kapitałowych działających w Polsce. Z drugiej jednak strony, nowe podejście do wspólnego rozliczania VAT może generować nowe, dotychczas nieznane problemy, na które też będzie trzeba się przygotować.