Podatki
REIT, czyli po polsku SINN – projekt ustawy o funduszach nieruchomości.
W ostatnim czasie Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia do ustawy wprowadzającej w Polsce fundusze nieruchomości. Po wcześniejszych nieudanych próbach wprowadzenia ich do porządku prawnego temat ruszył od nowa (po raz czwarty!). Odpowiednikiem dobrze znanych na świecie REIT-ów (Real Estate Investment Trusts), w Polsce mają być spółki inwestujące w najem nieruchomości (w skrócie - SINN).
Jakie korzyści może zaoferować SINN?
Wprowadzenie SINN-ów w Polsce dałoby szansę na znaczące przekształcenie rynku nieruchomości, oferując wiele korzyści ekonomicznych i społecznych. Zasadniczymi zaletami inwestowania w SINN-y z perspektywy inwestora indywidualnego jest prostszy dostęp do inwestycji na rynku nieruchomości (współwłasność nieruchomości komercyjnych czy mieszkaniowych o dużej wartości), dywersyfikacja ryzyka (inwestycja w dziesiątki różnych obiektów, często rozproszonych geograficznie i reprezentujących różne segmenty rynku), płynność inwestycji (akcje spółki notowanej na giełdzie można stosunkowo łatwo kupić lub sprzedać w dowolnym momencie), atrakcyjne stopy dywidendy (SINN-y będą zobowiązane do regularnego wypłacania akcjonariuszom większości zysków generowanych przez posiadane nieruchomości). Chociaż inicjatywa ta niesie ze sobą obiecujące korzyści, z pełną oceną należy się wstrzymać do wprowadzenia nowych przepisów. Biorąc pod uwagę dotychczasowy przebieg prac i deklaracje płynące z ministerstw, można ostrożnie zakładać, że projekt ustawy mógłby trafić do Sejmu jeszcze w drugiej połowie 2024 roku.
Jak miałyby wyglądać polskie rozwiązania w tym zakresie?
SINN mają funkcjonować w formie spółek akcyjnych, których głównym celem byłoby skupowanie nieruchomości w celu długoterminowego wynajmu. Wysokość wynajmu nieruchomości pozwalałaby na regularne wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy, co upraszczałoby proces inwestowania w sektorze nieruchomości (akcje takich spółek mają być notowane na giełdzie). Resort zakłada, że działalność SINN-ów obejmować będzie nie tylko nieruchomości mieszkaniowe, ale również komercyjne (biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej, centra handlowe).
W założeniu przyszła ustawa ma wprowadzić unikatowy model opodatkowania, mający na celu promowanie inwestycji i transparentność finansową. Proponowany mechanizm zakłada dwa rozwiązania:
- Odroczenie płatności podatku CIT przez SINN do momentu wypłaty zysków (dywidendy) akcjonariuszom
- Obniżona stawka CIT na poziomie 10% (zamiast standardowych 19%) od dochodów SINN-u z najmu nieruchomości.
Jednocześnie wypłata dywidendy z zysku SINN-u dla akcjonariuszy (inwestorów) ma być całkowicie zwolniona z podatku CIT i PIT.
Zgodnie z proponowanym projektem ustawy Spółki będą musiały utrzymywać wartość bilansową swoich nieruchomości na poziomie minimum 80% wartości bilansowej całej spółki, a minimum 90% przychodów będzie musiało pochodzić z najmu tych nieruchomości. Co istotne, nie będzie wymogu minimalnej liczby nieruchomości. SINN-y będą miały ograniczenie co do maksymalnej wartości zobowiązań zwrotnych, które na koniec każdego roku obrotowego nie mogą przekroczyć 50% wartości bilansowej. Jednym z ważniejszych przywilejów Spółki, a zarazem korzyścią dla akcjonariuszy, będzie obowiązek wypłacania minimum 90% zysku z najmu w formie dywidendy.
